La résidence secondaire est souvent bien plus qu’un bien immobilier. C’est un lieu de souvenirs, de transmission et d’identité familiale, un endroit où plusieurs générations se retrouvent au fil des saisons. Pourtant, le décès du propriétaire peut transformer ce lieu d’unité en source de tensions.

En Suisse, dans le canton de Vaud, et en particulier à Villars, où de nombreux chalets et appartements se transmettent de génération en génération, la question de la succession mérite d’être abordée bien avant qu’elle ne se pose. Les enjeux juridiques, fiscaux et humains s’y entremêlent, et l’absence de préparation se paie souvent au prix fort.

Au moment du décès : les premières démarches

Au moment du décès, tout s’enchaîne vite. Sans anticipation, les héritiers peuvent se heurter à des blocages immédiats.

Quelles sont les premières démarches des héritiers ?

Lors d’un décès d’une personne domiciliée dans le canton de Vaud, le décès doit être annoncé à l’état civil. Cette déclaration se fait généralement par les entreprises de pompes funèbres mandatées par la famille, l’hôpital ou le médecin. Les institutions sont ensuite informées, en particulier la Justice de paix qui est l’autorité compétente pour délivrer le certificat d’héritiers. Chaque canton a son propre fonctionnement. Par exemple, à Genève ou à Berne, ce sont les notaires qui sont compétents pour délivrer le certificat d’héritiers.

Les premières démarches faites par les héritiers touchent principalement à l’organisation d’une éventuelle cérémonie au nom du défunt. Il y a ensuite diverses démarches administratives, notamment pour régler les dernières factures du défunt ou résilier des contrats.

Pour rappel, il est obligatoire de remettre à l’autorité compétente les dispositions pour cause de mort du défunt.

Qui peut accéder au chalet ou à l’appartement immédiatement ?

Pour autant qu’il n’y ait pas de mesure de blocage par les autorités (par exemple des scellés), les héritiers « présumés » ont en principe encore accès au chalet ou à l’appartement du défunt afin de pouvoir procéder à des mesures « conservatoires ».

Peut-on vendre rapidement ?

La vente d’un immeuble nécessite que les héritiers aient été identifiés et qu’un certificat d’héritiers ait été délivré. La procédure est plus ou moins longue selon les situations.

En cas de décès d’une personne domiciliée à l’étranger, des documents officiels émanant de l’autorité compétente du pays de domicile devront être produits. Ces documents devront être traduits en français et être munis d’une apostille (certificat international de reconnaissance).

Que se passe-t-il si le testament est ancien… ou inexistant ?

S’il n’y a pas de testament, c’est la loi qui définit qui sont les héritiers. On parle alors d’héritiers légaux. En Suisse, les héritiers légaux dépendent principalement de l’état civil du défunt (marié ou non) et de l’existence ou non de descendants.

Un testament n’a pas de limite de validité. Par contre, s’il est trop ancien, les clauses qui y figurent ne correspondent peut-être plus à la volonté actuelle du défunt. C’est pourquoi il est conseillé de revoir régulièrement ses dispositions à cause de mort afin de s’assurer de leur pertinence au regard de l’évolution de sa situation personnelle.

Le droit successoral suisse : ce que beaucoup ignorent

Le droit successoral suisse est plein de règles à connaître dès lors que l’on est propriétaire d’un bien.

Peut-on transmettre librement son bien à un seul enfant ?

Le droit successoral suisse prévoit que le conjoint survivant et les enfants sont ce qu’on appelle des « héritiers réservataires ». Une part minimale du patrimoine du défunt doit leur revenir, on parle de « réserve ». Par contre, la loi ne prévoit pas d’obligation de traiter tous les enfants de manière égale. Dès lors, l’attribution d’un bien à un seul enfant est possible pour autant que le patrimoine soit suffisant pour que les autres héritiers réservataires reçoivent la part minimale (réserve) à laquelle ils ont droit, ou que l’enfant attributaire du bien soit en mesure de compenser lui-même l’attribution. Il peut aussi arriver que les autres héritiers réservataires soient d’accord avec l’attribution et renoncent à une part du patrimoine du défunt.

Que prévoit la réserve héréditaire ?

Le droit suisse prévoit deux catégories d’héritiers réservataires. Il y a le conjoint survivant et les descendants. La réserve correspond à la moitié de leur part légale.

A cet égard, il y a eu un changement important de législation en 2024 avec la suppression de la réserve des parents. Dès lors une personne non mariée sans descendants est totalement libre de disposer de son patrimoine comme elle l’entend.

Que se passe-t-il dans les familles recomposées ?

Les héritiers sont définis par rapport à leur lien de parenté avec le défunt. Dès lors, dans les familles recomposées, les époux n’ont pas les mêmes héritiers. L’ordre du décès a alors un impact important sur la répartition finale du patrimoine. Dans le cadre de famille recomposée, il est essentiel de se faire conseiller pour ces questions successorales.

Quels sont les risques d’un testament mal rédigé ?

Un testament qui ne respecte pas le système légal (par exemple les réserves) est attaquable. De même, un testament peu clair peut créer des litiges entre les héritiers (problème d’interprétation de la volonté du défunt).

Situations internationales et résidences secondaires

Villars attire une clientèle venue de toute l’Europe et au-delà. Dès qu’une succession dépasse les frontières, les risques d’erreur se multiplient.

Quelle loi s’applique si le propriétaire résidait à l’étranger ?

La loi fédérale sur le droit international privé (LDIP) prévoit une compétence des autorités du lieu de domicile pour régler la succession d’un défunt domicilié à l’étranger. La Suisse ne sera compétente que si le pays de domicile ne règle pas le transfert de l’immeuble situé en Suisse. Dans ce dernier cas, une procédure doit être ouverte devant l’autorité compétente en Suisse. Ces situations sont plutôt rares en pratique.

Les héritiers étrangers peuvent-ils conserver le bien ?

Cela dépend de chaque situation. En effet, en Suisse, la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (Lex Koller) fixe les conditions auxquelles un étranger peut devenir propriétaire d’un immeuble.

Les héritiers légaux sont autorisés à conserver un immeuble en Suisse.

Par contre, un héritier qui n’est pas un héritier légal pourra acquérir l’immeuble, mais uniquement à charge pour lui de l’aliéner dans les deux ans. S’il apporte la preuve qu’il a des liens étroits et dignes d’être protégés avec l’immeuble, l’autorisation peut être accordée sans cette charge.

A noter aussi qu’un immeuble ne peut être détenu par des étrangers par l’intermédiaire d’un trust qui est un instrument de détention fréquemment utilisé dans les pays anglo-saxons.

Quels impacts fiscaux pour des héritiers non suisses ?

Le canton de Vaud a la compétence de prélever un impôt de succession pour tout transfert d’immeuble sis dans le canton et ce quel que soit le régime fiscal auquel est soumis le défunt dans son pays de domicile.

La production d’un inventaire fiscal couvrant le patrimoine mondial du défunt étranger permet parfois d’abaisser l’impôt voire complètement de le supprimer.

Fiscalité et aspects financiers

Derrière la valeur affective d’un bien se cachent des conséquences financières bien réelles. Voici ce qu’il faut savoir sur l’impôt et la fiscalité vaudoise.

Quels sont les droits de succession dans le canton de Vaud ?

Le Canton de Vaud est compétent pour prélever des impôts de succession lorsque le défunt avait son domicile dans le canton ou si dans la succession il y a un immeuble situé dans le canton.

Le taux d’impôt dépend du lien de parenté avec le défunt mais aussi de la Commune de domicile du défunt, respectivement du lieu de situation de l’immeuble.

Le canton de Vaud ne prélève pas d’impôts entre époux. Il y a une exonération pour les enfants s’ils héritent de moins de CHF 1’000’000.- chacun (patrimoine mondial).

De plus, il est utile de préciser que l’impôt est perçu sur le 80% de l’estimation fiscale de l’immeuble (qui peut toutefois être révisée au moment du décès).

Quel impact fiscal en cas de revente rapide ?

En cas de vente d’un immeuble sur le canton de Vaud, le vendeur est redevable d’un impôt sur le gain immobilier. Cet impôt vise à imposer la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Le taux est dégressif selon le nombre d’années de possession. Le taux minimum est de 7%.

Lorsqu’un immeuble est acquis par succession, les héritiers bénéficient des années de détention du défunt et peuvent se prévaloir du prix d’achat du défunt également.

Que devient l’hypothèque au décès ?

Les héritiers héritent à la fois des actifs et des passifs. Dès lors, s’il y a un immeuble dans l’héritage, les héritiers héritent à la fois de l’immeuble mais aussi de la dette qui y est rattachée.

Les héritiers peuvent-ils être contraints de vendre ?

Afin de pouvoir s’acquitter des impôts ou de pouvoir rembourser une dette hypothécaire si la banque résilie le prêt, il peut arriver que des héritiers soient contraints de vendre rapidement un immeuble dont ils ont hérité.

Les conflits familiaux : la réalité du terrain

Un bien de famille peut unir comme diviser. Protéger l’harmonie familiale compte autant que protéger le patrimoine.

Que faire si un héritier veut garder le chalet et les autres vendre ?

Toutes décisions concernant un immeuble en hoirie (soit propriété de plusieurs héritiers), que cela soit de le garder, de le vendre ou de l’attribuer à l’un des héritiers, nécessitent toujours un accord unanime entre les héritiers (la majorité ne l’emporte pas). Si aucun accord n’est possible, une action en partage peut être intentée en justice car « nul n’est tenu de rester en indivision ».

Comment est fixée la valeur du bien ?

La valeur d’un immeuble doit être fixée d’un commun accord entre les héritiers.

Des experts immobiliers peuvent dans ce cadre permettre aux héritiers de déterminer la valeur d’un immeuble. Il est conseillé de choisir un expert commun ou de permettre à chaque héritier de désigner son expert.

Peut-on forcer une vente ?

Le partage de l’immeuble « en nature » n’étant généralement pas possible, il peut arriver que le tribunal ordonne la vente de l’immeuble et le partage du produit de la vente entre les héritiers.

Comment éviter les blocages entre frères et sœurs ?

Le défunt peut, par exemple, par disposition pour cause de mort, fixer des règles d’attribution de l’immeuble pour éviter des situations de blocage entre les héritiers. Il est également possible de son vivant de déjà procéder à la donation d’un immeuble, idéalement avec l’accord de tous les enfants.

La difficulté principale quand il s’agit d’un immeuble résulte souvent de l’impossibilité de partager l’immeuble en nature. S’ajoutent encore la délicate question de la juste valorisation, des aspects émotionnels, des intérêts et des moyens financiers.

Anticiper intelligemment : les outils à disposition

Bonne nouvelle : des outils existent pour transmettre sereinement. Anticiper, c’est avant tout simplifier la vie de ses proches.

Donation de son vivant : bonne ou mauvaise idée ?

La donation de son vivant peut permettre d’anticiper une succession. Il est en effet possible de son vivant de donner un immeuble. La donation peut être totale ou se faire avec une réserve d’usufruit, qui permet au donataire de garder l’usage de l’immeuble. Il faut toutefois être conscient qu’une donation implique une perte de contrôle sur ce patrimoine et que la valeur de l’immeuble donné sera prise en compte afin de s’assurer que chaque enfant a bien reçu sa réserve.

Usufruit : solution élégante ?

L’usufruit permet au donataire de garder l’usage et les fruits de l’immeuble (par exemple un loyer) tout en assumant l’ensemble des charges (y compris fiscales).

À quel âge faut-il planifier ?

Il n’y a pas d’âge pour commencer sa planification successorale. Dès qu’il y a un patrimoine (qu’il soit mobilier ou immobilier), cette question devient importante. Il s’agit de connaître le système légal et de s’assurer s’il correspond à ce que l’on souhaite ou s’il y a lieu de prendre des dispositions. La planification successorale se veut comme quelque chose d’évolutif et qui varie selon le stade de sa vie. Il peut notamment y avoir une volonté de protéger son conjoint (en lui assurant la préservation par exemple du domicile familial) ou encore d’éviter des conflits entre les enfants.

Quels sont les trois conseils essentiels pour un propriétaire de plus de 60 ans à Villars ?

Il est essentiel de faire un bilan de son patrimoine, de connaître le système légal et de s’interroger sur sa volonté en cas de décès (et de l’éventuelle nécessité de prendre des dispositions à cause de mort).

Transmettre un lieu, pas un problème

La montagne, elle, reste. La valeur émotionnelle d’une résidence secondaire est immense, et c’est précisément ce qui rend sa transmission si délicate. Sans préparation, celle-ci peut devenir lourde, lente et conflictuelle, là où un peu d’anticipation aurait suffi à préserver l’essentiel.

Anticiper, ce n’est pas précipiter les choses ni renoncer au contrôle de son patrimoine. C’est faire un bilan, comprendre le cadre légal et clarifier ses volontés, pour offrir à ses proches la sérénité au moment où ils en auront le plus besoin.

Car au fond, tout tient en deux phrases. Une résidence secondaire bien transmise reste un patrimoine. Une résidence secondaire mal préparée devient un dossier.